VASTO. Con la sentenza n. 8000 del 30 marzo scorso la Sez II (civile) della Corte di cassazione ha stabilito che le servitù di veduta sono opponibili soltanto quando risultino dalla nota di trascrizione dell’atto di acquisto ed a condizione che – da questa – sia possibile desumere: a) l’indicazione del fondo dominante e di quello servente; b) la volontà delle parti di costituire una servitù; c) l’oggetto e la portata del diritto, oltre che eventuali termini o condizioni. Nella controversia avviata da un condominio nei confronti dei proprietari di un fabbricato limitrofo, il Tribunale aveva accertato la mancanza di conformità di una finestra esistente sul retro dell’immobile di proprietà dei convenuti e del sottostante foro di aerazione, ed aveva ordinato ai medesimi di tamponarli secondo quanto indicato nella consulenza tecnica d’ufficio. Allo stesso tempo il Giudice di I grado aveva accertato che la sopraelevazione condotta rispetto alla quota originaria del tetto del proprio edificio aveva determinato una riduzione di luce nella misura del 15% a danno del cortile del condominio attore e ne aveva ordinato la riduzione ‘in pristino’. La sentenza, impugnata dinanzi alla Corte di appello, era stata integralmente confermata; ed i Giudici avevano ritenuto che la sussistenza di una condizione pattizia risolutiva delle due servitù (di gronda e di veduta) risultasse da un atto di divisione immobiliare giudicato opponibile agli appellanti, pur non risultando che detta condizione fosse stata menzionata nelle note di trascrizione risultanti dai Registri immobiliari. La Corte aveva ritenuto di poter presumere che il Notaio dell’atto di divisione si fosse anche occupato di curarne conformemente la trascrizione nei pubblici registri, trattandosi di obbligo di legge e dovendosi quindi ritenere che il professionista vi avesse ottemperato. Inoltre avevano osservato che, essendovi la prova della trascrizione, il relativo contenuto avrebbe potuto essere accertato altrimenti e, ove necessario, anche giudizialmente. Di qui la decisione dei proprietari dell’edificio confinante con quello condominiale di presentare ricorso in Cassazione.
Nella vicenda in questione le parti in causa avevano richiamato il contenuto di un atto divisionale risalente nel tempo, in base a cui, in caso di modifica dell’edificio, le predette servitù sarebbero cessate e i proprietari del fondo in precedenza dominante avrebbero dovuto eliminare lo scolo di gronda e la finestra. Tuttavia i proprietari, originariamente convenuti in giudizio e ricorrenti in Cassazione, avevano contestato la sentenza impugnata proprio nella parte in cui con essa era stata sancita l’opponibilità nei loro confronti della menzionata condizione risolutiva della servitù di veduta e di scolo prevista in favore del fondo, in quanto detta condizione non risultava menzionata nelle note di trascrizione degli atti di acquisto dei loro danti causa. La Corte di appello aveva ritenuto irrilevante, ai fini della contestata opponibilità, la circostanza del mancato rinvenimento del supporto cartaceo relativo alla nota di trascrizione del suddetto atto originario, presumendo che il notaio rogante avesse provveduto a tale adempimento in conformità a un obbligo di legge e che, in ogni caso, fosse sufficiente che – nella specie – si fosse proceduto effettivamente all’adempimento della trascrizione, ritenendo che il relativo contenuto potesse essere accertato altrimenti e, ove necessario, anche giudizialmente. Però i giudici di legittimità hanno smontato la ricostruzione normativa dei primi due gradi di giudizio in quanto contraria al principio generale recepito nell’ordinamento in base a cui, in tema di trascrizione, al fine di stabilire se (e in quali limiti) un determinato atto sia opponibile ai terzi, deve aversi riguardo esclusivo al contenuto della nota di trascrizione, unico strumento funzionale alla conoscenza, per gli interessati, del contenuto, dell’oggetto e del destinatario dell’atto. Come già evidenziato in precedenza dalla medesima Suprema corte, la pubblicità immobiliare, che si attua con il sistema della trascrizione, è infatti imperniata su principi formali, in forza di cui il terzo che è rimasto estraneo all’atto trascritto, per individuare l’oggetto cui l’atto si riferisce attraverso la notizia che ne dà la pubblicità stessa, deve esclusivamente fare affidamento sul contenuto con cui la notizia dell’intervento dell’atto è riferita nei registri immobiliari.
Claudio de Luca