Vendere casa: che cosa sono i coefficienti di merito

Per vendere con successo la propria casa, non è sufficiente presentarla e promuoverla al meglio. Queste due attività sono certo fondamentali, ma se non sono precedute da un’attenta valutazione dell’immobile, finalizzata a stabilire il giusto valore di mercato, non servono a molto.

Il valore di mercato di un immobile può essere calcolato moltiplicando la superficie commerciale per il prezzo al metro quadro - dato che può essere reperito rapidamente su piattaforme dedicate oppure visitando il sito dell’Agenzia delle Entrate, il quale mette a disposizione i coefficienti OMI – e per i coefficienti di merito. Questi ultimi consentono di perfezionare il valore rilevato, aumentandolo o riducendolo in base a specifiche caratteristiche dell’immobile.

Coefficienti di merito: che cosa sono

Sebbene venga calcolato tenendo conto della zona, della tipologia di immobile e, nel caso dei valori OMI, dello stato di conservazione, il prezzo al metro quadro è un valore unitario che, da solo, non può tenere conto della moltitudine di differenze che caratterizzano i singoli immobili. Per risolvere questo problema, sono stati introdotti i coefficienti di merito.

Questi altro non sono che percentuali assegnate alle caratteristiche più rilevanti degli immobili. Il loro utilizzo consente di affinare la valutazione e di individuare il prezzo maggiormente in linea con le reali caratteristiche delle singole case, ma anche di box, capannoni, locali commerciali e via dicendo.

A seconda dei casi, possono risultare premianti e andare ad aumentare il valore dell’immobile oppure, al contrario, possono portare a delle penalizzazioni, le quali riducono il valore di base.

Per utilizzarli correttamente, è necessario valutare con molta attenzione la casa che si intende mettere in vendita. Passaggio non semplice per i non esperti. È proprio per questo motivo che, al fine di non commettere errori, è sempre consigliabile fare affidamento su professionisti del settore oppure, in alternativa, ricorrere a rapide valutazioni immobiliari online.

Quali sono i coefficienti di merito maggiormente utilizzati

I coefficienti correttivi che possono aiutare a perfezionare il valore di mercato della propria casa sono svariati. Tra quelli maggiormente utilizzati rientrano:

-      il suo stato di conservazione: le condizioni dell’immobile hanno un notevole impatto sul valore dello stesso e possono renderlo più o meno appetibile per un potenziale acquirente a seconda dei suoi specifici obiettivi. I coefficienti applicati sono: + 10% per case di nuova costruzione, +10% per immobili ristrutturati finemente, 0% per immobili che si presentano bene, ma non rientrano nelle altre casistiche, -10% per case non ristrutturate;

-      gli anni dell’edificio: non solo lo stato di conservazione dell’immobile in sé, ma anche gli anni dell’edificio nel suo insieme possono incidere, tramite specifici coefficienti di merito, sul suo valore. In particolare, immobili più vecchi, ma in ottimo stato, possono ottenere una maggiorazione del 10%, mentre se sono in pessimo stato il valore si riduce fino a un massimo del 15%;

-      se si tratta di un appartamento, il piano a cui si trova: in questo caso, è necessario prendere in considerazione sia il piano in sé sia la presenza di un ascensore. Infatti, mentre negli edifici con ascensore gli appartamenti ai piani più alti possono godere di coefficienti maggiorativi che, nel caso degli attici, arrivano al 20%, in quelli che ne sono privi il prezzo, a mano a mano che si sale, può scendere da un -10% fino a un -30%. Per quanto riguarda i piani interrati, il valore, anche a causa della scarsa illuminazione, è sempre ridotto del 25%;

-      la luminosità degli ambienti, in particolare della zona giorno: le case meglio esposte, le quali possono godere della luce diurna per molte ore durante tutto l’arco della giornata e, di conseguenza, possono portare a un risparmio energetico, vedono aumentare il loro valore del 5 o del 10%. Al contrario, in caso di scarsa illuminazione, il prezzo può subire un ribasso del 5%.

Tra gli altri coefficienti correttivi utilizzati rientrano quelli riguardanti il riscaldamento, la vista e lo stato locativo.